不動産取引の電子契約とは？メリットや注意点、本人確認の重要性を解説

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2022年5月から、不動産取引の電子契約が解禁になりました。不動産は高額な資産であることから、取引には慎重を期すために、書面でのやり取りや重要事項の説明を対面で行うことなどが法律で義務付けられていました。

しかしコロナ禍以降、非対面での取引への需要が高まり、またデジタル改革関連法案の可決によって不動産事業においても契約の電子化が認められたのです。

この記事では、不動産取引の電子契約におけるメリットや導入に際しての注意点を詳しく説明します。また、電子化にあたり、契約者が当人であるかを確認するための本人確認の重要性についても解説します。

デジタル改革関連法案によって不動産契約の電子契約が可能に！

デジタル改革関連法案により、2022年5月から不動産取引の電子契約ができるようになりました。

不動産取引は、高額な不動産を扱う売買であることから契約の電子化には慎重な姿勢をとっていました。契約書に厳密さを求めるため、必要な契約書には宅地建物取引士（宅建士）の記名・押印することが宅地建物取引業法で定められていましたが、それに代わる電子署名という新しいデジタル技術によって電子契約が可能となったのです。

電子化できる契約とは？

不動産契約において、電子化できる契約書は次のようになります。

• 媒介契約書
• 重要事項説明書
• 賃貸借契約書
• 定期借地権設定契約書
• 定期建物賃貸借契約書

電子化した契約書には記名・押印が不要になり、書類は電子データになるので印紙税を納入する必要もなくなります。

ただし、電子化するには契約する相手方の承認に加え、

1. ZOOMなどのテレビ会議用のITツールを使った説明
2. 重要事項説明書の電子交付
3. 電子契約を結ぶ

という3つの項目の実行が必要になります。

この3項目からなる電子契約の流れについては、別項で詳しく説明いたします。

不動産取引の電子契約が認められた背景

不動産取引の電子契約が認められた背景には、昨今の社会における非対面契約の需要増加があります。近年のコロナ禍による手続きの非対面化の拡大が、不動産契約を電子化する後押しの一つになったといえるでしょう。

デジタル改革関連法案が成立以降、行政手続きを始め、様々な契約取引やサービス申込みのデジタル化が進められました。不動産事業においても例外ではなく、契約のデジタル化に向けて社会実験が重ねられていたのです。

「デジタルファースト法案」についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

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不動産取引を電子契約で実施することの3つのメリット

不動産契約が電子化されることで、事業者が得られるメリットは多くあります。例えば、次のようなメリットが挙げられます。

1. 業務の効率化
2. コストの削減
3. 書類の保管スペースが不要に

次から、それぞれについて具体的な内容をみていきましょう。

メリット1.業務の効率化

不動産契約が電子化されることで、業務の効率が大幅に改善されることが期待できます。

不動産契約は、締結するまでに事業者と顧客が立ち会ったり、面談する機会が多くありました。最終的な契約の際には、宅建士の立ち会いも必要になります。直接面会するということは、つまりそれだけお互いのスケジュールを調節する必要があったということです。

契約書のやり取りや面談もメールやオンラインで済ませられれば、スケジュールや移動時間を気にする必要がなくなり、その分業務が効率的に行えることになります。

メリット2.コストの削減

電子化により、紙の契約書が不要になることでコストの削減につながります。

不動産契約に必要な契約書は種類が多いだけでなく、ページ数が多く印刷した後には製本作業が必要な書類もあります。電子化することで印刷代、紙代、製本に必要な文具代、人的コストが削減できます。

また、契約書を電子化することによって、紙の時に必要だった印紙税が不要になります。

メリット3.書類の保管スペースが不要に

紙の契約書を扱っていたときには、広い保管スペースが必要でした。紙はそもそも保管に場所を取るものですし、ファイルなどで整理するとさらに容量は大きくなります。不動産契約書の保存期間は最低5年とされていますが、トラブル対処時のことなどを考えると20年近く保存しておく場合もあります。

契約書が電子データになることで、紙の契約書を保管するための広いスペースは不要になります。

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そもそも「電子契約」とは？

ここまで、不動産の電子契約とそのメリットについて説明してきました。しかし、そもそも電子契約とはどのようなもので、なぜ可能なのでしょうか。

契約書とは、契約する当事者たちが契約内容にお互い同意したことを証明するための書面です。紙の場合、記名押印や署名が同意の証拠となるものでした。電子契約書では、記名押印や署名の代わりに「電子署名」を行うことで契約同意の証明とします。この電子署名という技術が、電子契約を実現させたのです。

まずは電子契約の仕組みについてさらに詳しく説明いたします。

電子契約によって契約が成立する仕組み

前述した通り、紙の契約書においては記名押印をもって契約内容に同意したことや契約書の作成者、書類が改ざんされていないことを証明します。

電子データは紙の契約書よりも編集や変更が容易であるため、改ざんが行われやすいというデメリットがあります。このデメリットを克服し、紙と同じように法的に認められる要件を満たすため、電子署名とタイムスタンプが使用されます。電子契約では、電子署名によって「作成した書類」「作成した人」を証明し、タイムスタンプで「作成した時」「作成した書類」が証明されます。

記名押印の代わりにこの2つを証拠とすることによって、電子契約書が改ざんされていないこと、契約に同意したことを証明しているのです。

書面の契約と電子契約の違い

紙の契約と電子契約の最も大きな違いは、契約書に印鑑を用いる代わりに電子署名を行う点です。

紙の契約の場合、押印の本人性を担保するために印鑑証明を必要としますが、電子契約の場合は公的認証局から承認された電子認証などの本人確認を必要とします。

電子契約では、電子署名を施す人物が本当に契約者当人であるのかどうかを、本人確認の実施によって証明します。

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不動産取引の電子契約の流れ

不動産取引の電子契約の流れは、次のようになります。

1. IT重説
2. 重要事項説明書の電子交付
3. 電子契約の締結

次から、詳しく説明していきます。

1.IT重説

IT重説とは、ZOOMなどのオンライン通話ツールを使用して契約当事者に重要事項の説明を行うことをいいます。

従来の契約では、重要事項については宅建士が対面で説明するよう法律で義務付けられていました。電子契約では、契約者は説明の前に宅建士からモニターを通して宅地建物取引士証の提示を受けたものを確認した後、オンラインで重要事項説明書に基づいて説明を受けることになります。

また、契約者が希望する場合には、対面に変更することも認められています。

2.重要事項説明書の電子交付

重要事項説明書をメールやサーバーからのダウンロードによって送付することを、重要事項説明書の電子交付といいます。

宅地建物取引業法の改正前は、IT重説を行うまでに事前に書面で重要事項説明書を送付しておくことが必要でした。しかし改正後は、IT重説を実施するその時に契約者へ重要事項説明書のデータを送付することも認められるようになったのです。

ただし、電子交付する際にはその重要事項説明書の真正性と説明後に内容変更をしないことを証明するため、説明した宅建士の電子署名が必要になります。また契約当事者においても、説明を受けた後確かに内容を確認したことを示すために確認後電子署名を行う必要があります。

3.電子契約の締結

契約当事者が重要事項の説明を受け、内容を理解し契約に同意することを承知すれば契約書に電子署名をします。これによって、電子契約の締結となります。

契約が対面で行われる場合は、契約書に記名・押印をする際に本人確認書類を提示するため、本人確認もその場で行います。しかし電子契約の場合は、オンライン上で記名・押印に代わる電子署名を行うため、当事者以外がなりすまして契約する危険性が高まります。

電子署名の際には、セキュリティレベルが高く信頼性の高い本人確認を行う必要があります。

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不動産取引に電子契約を導入する上での注意点

不動産取引に電子契約を導入することで、業務効率の向上や契約完了までの時間短縮など事業者と契約当事者両方に大きなメリットが生まれます。

一方で、電子契約を導入するにはいくつか注意しなければいけない点があります。ここでは、電子契約を導入する上でどのようなことに注意する必要があるかを説明いたします。

法的に有効な書面のフォーマットを用意

電子契約の導入に際して、従来の書面を電子契約に有効なフォーマットに変更する必要があります。

多くの書面はそのままデータ化して使用できますが、書面の文章の中で「記名押印」とされている部分は「電子署名」に変更する、「契約書を保有する」という箇所を「データとして保存する」に変更するなど、電子契約に対応した文章に変更しなければなりません。

また、以前のフォーマットで記名・押印していた位置は電子署名をしやすい場所に変更するなどの準備も必要です。

データ取り扱いなどのコンプライアンス強化

電子契約導入に伴って、今までよりさらに個人情報や契約内容の取り扱いに対してコンプライアンスを強化することを考慮しなければなりません。

今まで扱っていた情報がデータ化し、保存場所がクラウドサーバーや社内のサーバーになるため、よりセキュリティの高いサーバーに変更する、データにアクセス制限をかけて閲覧・編集権を管理できる社員を限定するなどの対策が必要になるでしょう。

電子署名を行う当事者が誰なのかの確認の実施

前項でも触れましたが、契約締結の際に対面で行っていた記名・押印の代わりに、オンライン上で電子署名をするにあたっては「操作したのが本当に契約者本人なのか」という当人認証するための本人確認実施が必須になります。

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安全に電子契約をするには本人確認を徹底しよう

電子契約はなりすましなどの不正のリスクが高い方法です。電子署名を行う際の本人確認を必ず行うことで、リスクを下げることにつながります。

オンライン上で契約が完了する電子契約では、本人確認も同様にオンラインで完結するeKYC（オンライン本人確認）が最適です。eKYCは、犯罪収益移転防止法の要件に準拠している本人確認の方法です。

利用者の容貌や生体反応といった生体的特徴を使用したり、耐タンパー性（※）の高いマイナンバーカードに付与された公的個人認証を利用して確認を行うため、オンラインでありながらなりすましなどの偽造を行いにくいことが特徴です。

※耐タンパー性とは、システムやソフトウェアにおいて外部からの不正な読み取りを防ぐ能力のことを指します。

電子署名の際に利用されている本人確認には、契約当事者へメール送付して添付されたURLから署名を行うという方法が多く見られます。この方法はメール受信さえできれば手軽に行えるため、契約者にとって利便性が高い方法です。一方で、メールアドレスさえ手に入れば簡単になりすましができる危険性もはらんでいます。

eKYCならば、セルフィーや本人確認書類の撮影、ICチップの読み取りによってセキュリティの高い本人確認が実施できます。

オンライン本人確認eKYCならネクスウェイの本人確認ソリューション

不動産の電子契約において、eKYCが有効であることがお分かりいただけたでしょうか。そうは言っても「電子契約の導入によって、逆に本人確認の手間が増えてしまうのではないか」といった不安もあるのではないでしょうか？

eKYCの導入ならば、ネクスウェイの本人確認ソリューションにお任せください。100社以上の犯収法特定事業者に採用されている高水準セキュリティのeKYCで、安心安全な契約をサポートいたします。ご利用頂いた分だけお支払いいただく従量課金制なので、無駄のない料金体系にてご利用いただけます。サービス立ち上げ時などにおけるスモールスタートを可能にします。

また、ネクスウェイの本人確認ソリューションでは、eKYCシステムで送信された本人確認書類の画像などをスタッフが目視確認するBPOサービスまで一貫してご提供しています。eKYCシステムだけではなく、本人確認業務をまとめて代行します。

電子契約の導入によって、逆に本人確認の手間が増えてしまったという事業者様はネクスウェイの本人確認ソリューションにぜひご相談ください。

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まとめ

デジタル改革関連法案の施行によって、宅地建物取引業法も改正され不動産取引の電子契約が可能になりました。電子契約が可能になったことで、業務効率の向上やコスト削減といった様々なメリットが得られます。

その一方で、導入には書面を電子契約に有効なフォーマットに変更したり、情報の取り扱いに関してのコンプライアンスを強化していく必要があります。また、不動産取引の電子契約に欠かせない電子署名に際しては、本人確認の実施が必須となっています。

オンラインで完結できる電子契約の本人確認方法には、同じくオンラインで確認が完了するeKYCを選びましょう。安全なeKYCには、高水準のセキュリティ体制を誇り多くの犯収法事業者様から選ばれているネクスウェイの本人確認ソリューションをご検討ください。

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